房企，怎么“活下去”|焦点速讯

近期以来，房地产企业开工意愿不强，供给端明显走弱。根据国家统计局数据，2023年1到4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%，其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。但从需求端来看，1到4月份，商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。

这说明，居民对新房的需求仍在。特别是疫情过后，虽然部分居民存在观望心理，但置换的需求仍在，从住宅的销售面积增加，可窥见一二。

不过，近年来，房地产的成交量下跌也是事实，特别是在二手房领域，挂牌量赶不上成交量。据诸葛数据研究中心统计，5月10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%。

(相关资料图)

“多米诺骨牌”效应下，房地产企业缺少投资也是事实，根据国家统计局数据，1到4月份，房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%。其中，国内贷款6144亿元，下降10.0%；利用外资12亿元，下降69.6%；自筹资金12965亿元，下降19.4%。

因此，传统房地 产企业的买地、建房、再出售的模式，已经不适用于现在的房地产市场，我国房企的转型之路又在哪里呢？

转型任重而道远

其实在刚过去不久前，万科集团创始人王石公开讲话中的内容，就给了我们一个答案。谈及万科的转型，王石表示，房地产不是没有市场了，而是刚刚开始， 中国的房地产高速增长、高速发展时代已经结束，但这并不意味着房地产行业以后就没有市场了，我们参照日本的大和房屋 的转型。

正如王石先生所说，我国的房企是真的没有市场了吗？ 笔者认为，所谓房企转型，房地产企业需要改变主营业务 ，国内大多数房地产企业主营均是住宅开发业务，而其他业务占房地产的营业收入的比例比较低， 而参考日本大和房屋的转型，房企需要将主营业务从住宅开发转换到服务业务上来。

具体怎么实现呢？以大和房屋为例，大和房屋集团由石桥信夫于1955年创办 ，经历了日本经济的高低 起伏。在1956年，大和房建建造了第一栋钢管结构建筑，标志着该公司在建筑行业中的开创性进步。

随后，在1959年，大和创造了建造一栋移动式房屋仅需3小时的记录，使公司资产快速增长。 此 后， 大和不断创新以适应不断变化的市场需求。

60年代，日本的全国结婚热潮成为契机，大和推出适用于新婚家庭的“超小型房屋”，开启了住宅工业化的新时代。

然而在1991年，日本的房地产市场遭遇了灾难性的崩盘，导致房价和土地价格急速下跌。市场需求也遭遇暴跌，致使房企业绩急剧下降。 面对这一局面，大和房建进行了商业模式改革和转型。

从原来的资金密集型模式转变为轻资产模式，即通过资产负债表中减少负债和有息负债，削减重资产比例，增加更多现金流，以应对危机。

同时，通过重组并合并集团资源， 减少子公司有息债务，增加现金流，关闭多个销售网点，将部分员工从行政部门调到销售部门， 以降低销售和管理成本。

此外，大和房屋转变商业模式由地产开发业务为主转向以服务业务为主，成立多个公司，涵盖了生活服务、能源、房屋租赁和物流等领域。并为了增加多元产业的附加值，不断延伸产业链。

例如，在发展物流业务时，他们不仅建设了物流设施，还建立营业厅、配送中心和物流节点；在开展租赁业务时，除了提供优质出租房屋外，还会提供符合时代需求的高附加值租赁住房，比如，老年友好型住房等。

现在的大和房屋，已经连续11年上榜《财富》世界500强。笔者感叹，也难怪万科把大和房屋作为对标企业学习。

转型之路没有捷径

日本大和房屋的转型案例，只是给我们一个启示，现实的例子还有很多。 而任何一个企业想要成功转型，需要不断创新以适应市场变化。

因 此 ，国内的房地产企业也可以借鉴大和房屋的经验，将主营业务从住宅开发转向服务业务，发展多元化产业。 例如，可以考虑开展物业服务、物流配送、房屋租赁、家居装修等业务，以增加附加值和利润，实现转型升级。

随着我国房地产市场 的趋于饱和，人们的住房需求也在发生着变化，房地产进入存量时代， 如何盘活存量成为问题，未来的市场将更加注重品质和个性化服务。

因此，房企需要在产品设计、服务质量等方面进行升级和创新，提高用户体验和满意度，保持市场竞争力。 房地产行业的未来依然充满着机遇和挑战， 企业需要不断变革创新，加强转型升级，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

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