绿城175亿扫货沪杭土拍背后:市场冷热分化加剧

时间:2023-08-02 22:17:19 来源: 21世纪经济报道


炎炎夏日,绿城(03900.HK)因175亿扫货上海、杭州土拍市场再度火出圈。仅在上海二批次第二轮土拍中,绿城两天就豪掷139.2亿,拿下闵行、嘉定、青浦三宗宅地;而在8月1日举行的杭州的八批次土拍中,绿城也以34.69亿元底价竞得萧山市北宅地。

绿城明显是有备而来,参与两地土拍,光保证金就要先交上超过30亿。加上摇号运气爆棚,绿城如愿斩获多宗地块。

综合分析人士的看法,绿城斥巨资扫货一二线城市土地这一举动,隐约可见上海和杭州土地市场的分化。布局一二线城市是绿城一以贯之的策略,但在下半年后市不甚明朗的当下,该公司毫不犹疑地大手笔拿地,其中的信号意义值得关注。


(相关资料图)

8月1日-8月2日上海二批次第二轮土拍,9宗地一共揽金238亿,整体溢价率7.5%。其中,5宗地触顶摇号、3宗溢价、1宗底价。上海二批次第二轮土拍相较于首轮66.7%的封顶比例有所下降,占比为55.6%。

上海每一场土拍出现的细微变化,都可反映出业内对市场的一次预判。

同策研究院研究总监宋红卫直言,土地市场是楼市的直接反映。此本轮土拍反映出了上海楼市的“分化”。目前上海楼市的特征不是降温而是“分化”,核心区域项目仍然备受关注,有大量潜在购房者;外围区域项目,比如金山、临港等购买力相对不足,降温明显。冷热不均的楼市反映到土地市场,就是房企拿地变得谨慎。大半个月的时间过去,上海第二轮土拍相比第一轮地块封顶率明显下降,且溢价10%的地块几乎都分布在热门板块。

杭州销售承压,绿城转移战场

相比在上海溢价抢地,绿城在杭州的“抄底”意味更明显。

8月1日,杭州年内第八次土拍只有四宗地入市,是今年以来规模最小的一次。杭州土拍的“低调”有迹可循。最近杭州楼市降温明显。同策研究院数据显示,7月份杭州新房成交约45万平方米,环比6月份下降了54%,二手房成交量3800套左右,环比6月份下降了21%。

销售承压之下,杭州土拍规模变小,房企出手也随之谨慎起来。绿城也不例外,虽然底价拿地,但也是选择了此前热度比较高、曾经高价拿过地的地段,可视之为“补仓”。

而绿城时隔6年重返上海拿地,不惜重金重仓这一市场,目的性很强。这从绿城在上海市场的销售可以读到一些信号。2022年,绿城通过产权交易拿下三林地块,项目名为前滩百合园,今年4月首开平均认购率达到447%,两场摇号入围分分别为86.4、97.8,开盘当天即售罄。

近几年来,绿城虽然尝试杨柳郡等项目打入偏年轻化刚需市场,非常成功,但其品牌影响力于号召力依然集中于高端项目,一二线城市成熟、热门板块非常符合绿城产品调性。事实上,绿城的高端项目对板块整体品质提升都有帮助,当地政府也欢迎这样的房企入驻。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,从企业发展角度来看,绿城目前在上海的土储不算多,项目以合作开发为主,比如弘安里,是与上海地产、招商蛇口(001979)合作开发;绿城外滩兰庭是和东海地产、华浙投资一起开发。“项目虽好,但要和别人共享利益,无形之中利润减少了。这次独自拿下质量那么好的地块运气不错,今后不用担心项目去化,利润也不会和别人分享。”卢文曦透露,7月中旬的二批次首轮土拍中,绿城也参拍了,但没有收获,这次总算有了结果,也是今年首次在上海公开市场拿地。

值得关注的是,绿城在这一轮调控中,因为资金链稳健获得了发展非常好机会。8月2日晚间,绿城公告发行2023年第三期中票,规模10亿,期限为3年。

政策不明朗,房企谨慎入市

绿城在土拍市场的动作,可以说是代表了市场分化下房企的选择。

仍以杭州为例。当下的杭州楼市,去化周期正在拉长。宋红卫指出,杭州6月底新房市场库存达到966万平方米,去化周期达到9.5个月,预计8月份会超过10个月。

这就不难理解,杭州八批次土地供应量是历史最低供应量的一次,仅仅4宗地,背后的原因是开发商拿地积极性大幅下降;4宗地中,2宗底价成交,2宗触顶溢价,楼市分化信号已经很明显。

从上海二批次第二轮土拍参拍房企来看,央、国企依然是占据主力,民营企业占比较低,地块热度分化明显,奉贤等远郊地块房企拿地意愿较弱。闵行梅陇和浦东川沙2宗热门地块平均14-15家房企竞争一块土地,最终竞至封顶摇号;浦东宣桥和普陀桃浦2宗冷门地块低溢价成交,也印证了区域楼市分化大趋势。

如果绿城的动作表明稳健房企对后市的看好,那么当前对房地产市场走势的不明朗,是大部分房企不敢出手拿地,或只热衷于热门城市、热点地段地块的主因。近期关于房地产的政策喊话不断,但落地还需要时间。为此,宋卫红也指出了当前调控的复杂性。他认为,目前全国楼市的核心问题在于冷热不均,核心城市、核心区域存在局部过热的情况,倒挂盘,积分盘仍然是调控的难点。同时,全国范围内热点城市周边区域的刚需大盘、文旅项目面临低迷的态势。

以上海为例,宋红卫指出,上海应该推行的是“有保有压”的精准调控政策,而非市场传言的全面放松的基调。从上半年楼市情况来看,新房市场成交515万平方米,同比增长超过30%,新房的库存量在600万平方米左右,去化周期6-7个月,从这个角度看,上海楼市还算比较健康。

宋卫红认为,认房不认贷主要面向改善群体需求释放的政策,可能会造成局部热点区域继续升温,但是对于外围项目的去化帮助不大,外围区域项目主要是刚需为主,核心区域项目才是改善为主。

上海尚且如此,各地楼市情况更复杂。当政策犹抱琵琶半遮面之时,也只有绿城这样的房企勇于站在拿地潮头。

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