一二线核心城市土拍火热，市场释放积极信号-全球热门

备受关注的杭州第四批集中供地刚过，热度依旧，甚至出现了66家房企争抢一块地的场面，最终9个地块均被民企包揽。

(资料图)

5月以来，上海、成都、合肥、厦门等一二线热点城市，土拍行情持续升温，前两年拿地谨慎的民营房企参拍也越来越踊跃。

在业内人士看来，一二线核心城市的供应地块有不愁卖的新房市场保驾护航，能够带来更可观的利润预期，因此吸引了全国性大牌房企和地方房企的竞相追逐。特别是一些优质民营房企，在深度调整后，重新活跃，这是市场积极的信号。

土拍升温，民营房企专注高能级城市土储

根据中指研究院数据统计，2023年以来，在销售预期好转的带动下，北京、上海、杭州等城市土拍升温，热点地块竞争激烈，拿地企业整体仍以央国企为主，但部分城市民企拿地金额占比提高。截至5月21日，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比54%，民企占比29%，相比2022年民企占比仅16%而言，已有大幅提升。杭州、成都、宁波等城市民企拿地金额占比更高，如杭州民企拿地金额占比在六成以上，本地房企滨江集团（002244.SZ）仍为民企拿地主力；成都情况类似，诚一投资、四川邦泰置业等本地房企拿地踊跃。

此前，在房企的业绩发布会上，谈及土地投资，聚焦核心城市的核心区域几乎已是所有房企的一致选择。

以龙湖集团（00960.HK）为例，2023年4月，龙湖加大土地获取，新增项目8个，主要位于合肥、长沙、苏州、上海等核心一二线城市，拿地权益金额为96.3亿元，新增权益建面60.7万方，为4月土拍拿地金额最多的民企之一。前4月，龙湖累计实现拿地125.6亿元和911万方，土储结构持续优化。

此外，碧桂园（02007.HK）、金地、美的置业（03990.HK）等房企循序渐进地进行换仓，向核心城市聚焦。

展望后市，中指研究院分析师孟新增在接受媒体采访时指出，短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心城市补货意愿继续提升。

销售复苏，稳健优质房企优势明显

相比于供应端，销售端的复苏来得更早，但后劲稍显不足。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，成都、西安、杭州、长沙、合肥等一二线核心城市市场修复较强，是受益于经济、产业、人口等基本面较好，住房需求相对充足，住房政策优化等原因。“更具意义的是，一季度哈尔滨、长春、沈阳等东北区域城市，太原、兰州等中西部省会城市，以及多数三四线城市的二手房市场量价均有不同程度的修复。不过，相较强二线城市，非热点城市及三四线城市修复力度相对较弱。”她说。

尽管二季度交易量较一季度回落，但也属短期内市场自然调整，后续将保持平稳。刘丽杰指出：“这也是市场向合理中枢修复过程中的正常震荡。预计全年市场整体将呈现温和修复态势。”

从一季度的销售情况来看，一二线城市成为很多房企主要销售来源，主要原因就是部分核心一二线城市因自身需求支撑较强或政策优化，市场保持一定活跃度，并且，业绩较为稳定的房企无不是广泛布局核心城市。

从近期发布公告的龙湖集团前4月销售数据也能看出这一趋势。1~4月该公司实现合同销售额671.6亿元，同比增长38.9%。同期，公司实现经营性收入约83.0亿元（含税），其中运营收入约为43.0亿元（含税）、服务收入约为40.0亿元（含税）。4月单月，龙湖实现合同销售额164.6亿元，同比增长45.4%，增长速度高于行业平均水平。

“当前买房人更看重房屋品质、户型设计、开发商实力和项目区位。”龙湖北京龙湖·建工九里熙宸项目负责人透露，“‘五一’假期北京市场热度不减，日均接待客户逾百组，较4月日均到访增长40%以上，期间成交金额超1.5亿元。”天津龙湖樘樾、青云阙、春江天玺、春江郦城等项目均迎来到访高峰，5天累计销售额达3.3亿元。

券商也对当前优质房企的业绩表现给予看好。国泰君安证券最新的报告显示，龙湖集团1~4月业绩符合预期，通过继续优化资产负债表、积极调整土储结构和发展多航道业务，预计龙湖2023~2025年业绩增速为5.4%、7.0%、11.2%，维持对龙湖的“增持”评级。

花旗5月25日发布的研究报告则提到，龙湖是为数不多的有能力增加可售货源的民企之一，其“以销定投”的拿地策略，优先考虑项目质量而非规模，能够帮助其穿越周期，保持经营稳健。

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